養老地產注定不能成為一門好生意，養老用房如何選擇成了大問題

姑蘇和幾個大佬喝茶，幾個人因為從事的行業不同，賺錢的速度，風險承受力以及終的回報差異很大。挺有意思，做金融的對做地產開發賺錢的速度非常不滿意；做地產的對做實業的賺錢能力非常不滿意；做實業卻道出，“我天天被你們金融的追著給錢，讓我去買開發商的房子，但是卻發現買不到我需要的房子”。他反反復復說的是，買不到需要的房子。我們的城市進度太快了，快到我們以為房地產可以標準化一直推動下去。

可是，標準化的房子越來越匹配不了需求，交付就“落伍”。以前我們只追求房子的居住屬性，但慢慢的樓市后半程，對房子誕生了眾多的細分需求。湊巧，今天有群友在小密圈提問，想給父母買個房子養老，如何選擇？這是個值得深思的提問。平時姑蘇自己也經常遇到很多房企老大問，養老產品怎么做？有些老板更是直接殺入養老地產。這里，姑蘇可以明確的說，高當局，不會讓養老地產，再變成一輪割韭菜的細分領域。想想吧，當教育綁定到了房子后，很多人可以選擇不買昂貴的，接受了優質教育資源是要花高價的事實。整個社會默認了這種分層的操作，更多的家庭忍了?？擅總€人都會老，一旦所有的養老產業，被允許高利潤后，可想而知，普通人怎么去善終？這會影響社會根基的，因此，養老地產不會是一門（高利潤）好生意。在這樣的背景下，市場中不會主動出現一個社區或者一個開發商，專心且用心的做退休老人的生意。至少，在短期內不會。，全齡段老人的生意非常難做老人歸根到底是人，更是經歷過兒童，單身，熱戀，結婚，生子等等全生命周期的人。在他們步入生命終點前，還是有小幾十年的時光。這時間至少一半依舊可以自己掌握，因此根據能夠掌握自己進行簡單二分，至少可以分為活力老人和遲暮老人。相對而言，活力老人的需求還比較容易梳理。第二，買養老房是居住為主的感情投資說個比喻，現在流行雞娃，雞娃的軟件投資，都屬于感情投資，誰會去算率？父母辛苦一輩子，老了，離開老家，來孩子身邊養老。作為有這個物質能力的子女，心態要平和。這樣的置業，一定先把父母放在位。千萬別指望這房子今后還能大漲。因為符合養老的房子，功能結構屬于小眾，未來接盤的受眾未必會多，自然就不會是一個熱門的房子。第三，養老地產是一個新興領域國人沒有幾年前，養老還停留在有兒送終這個底層的需求上，沒有顧及到老人的晚年身體，心理的需求上?，F階段，我們連多層小區加裝電梯這個基本的配置都沒解決好呢。新房市場，因為養老產品是一個小眾，加上國人更愿意把資金投入到孩子身上，自然新房針對老人的關注就少了。簡單的說，現在想從新房市場找到一個契合老人居住的好房子幾乎不可能。大家見過以學區為賣點，以景觀為賣點，以交通為賣點...誰見過以老人為賣點的？第四，期房幾乎和養老地產沒關系這個觀點似乎提的太過武斷了，但是仔細想想，如果期房天生的資源不能否符合老人需求的話，在一個新板塊，新城市建一個新樓盤，一定只能靠交付后的軟來追加。只要期房未被驗證的，幾乎都是忽悠。比如說，旅游地產，目前90%旅游地產都是旅游城市的房地產。所以，什么青山綠水，負氧離子，為賣點的養老項目，只要一交房就是個位數的入住率。原因很簡單，自然環境其實真的不是老人所敏感的。這種項目，只要一交房，就會讓老人從臆想中回到現實，自然就賣不動了。姑蘇也沒有認真做過養老地產的客戶細分研究，原因很簡單，這門生意不是好生意，不賺錢，所以沒人愿意去研究。但是，從一些成交個例，尤其是二手房成交中，還是獲得了一些刻度，和大家分享下。注意，分享的受眾是活力老人，非遲暮老人。①地段不是強因素，便捷交通才是我們年輕人常常說交通配套資源重要，實際上我們并不依賴這些。我們的出行選擇太多了，尤其現在家庭基本兩輛車起步，自駕幾乎是年輕人的。老人才是對公共交通真正有需求的人，關鍵的是需求和年輕人還不一樣。他們更加需求路線的豐富度，多條密集的交通線路會給他們帶來心理上的安全感。另外一個重要的因素是，隨著地鐵連成環，一個緊鄰地鐵口的小區，對于他們真的非常友好。尤其是其中一個老伴需要輪椅出行的話，目前幾乎只有地鐵能滿足這個條件。如果沒有地鐵，對于一個殘疾老人而言，他的余生范圍可能就是小區及周邊1公里了。想想吧，多可怕。②與同齡社交的距離優于與子女的距離我們年輕一代希望自己的生活不被打擾，希望過無拘無束的日子。有沒有想過，現在有獨立經濟能力的老人，其實也是追求獨立的人設啊。他們年輕時候被社會束縛著，被體制束縛著，現在恢復自由身了，為什么還要被孩子束縛？他們想要自己的圈子生活。如果外地老人到蘇州，他們更想和有話題一致的老人聚合在一起。當然如果能在孩子同一個小區居住，自然是上佳的選擇，只不過，需要承受的預算顯然也會更高。如何找到這樣的同興趣老人的聚合點？給一點具體建議，學校附近的樓盤（小區內有較大的公共空間的）；小區附近有中大型小廣場，可以遛低齡娃的市政公園等。這些場所會因為有大量帶娃的老人，因此會聚集大量的同齡人。所以，那些建在青山綠水的養老項目，都是扯淡。老人每天睜開眼，“目中無人”，會把老人逼瘋。③二手房強過新房現在蘇州市面上的新房，要想賣的好，一定是搶具有出價能力的客戶。因此產品設計，精裝配置更加趨于年輕化，戶型內部幾乎不考慮老人的需求?？梢哉f，新房考慮住家保姆的需求點都快高于老人了。從這個角度說，二手房更加符合老人的需求，二手房周邊的所有資源非常清晰了。這里要補充的是，二手房小區的公共社區資源，一定要梳理清楚。比如社區圖書館，社區醫院，社區藥房和菜場等。老人往往并不敏感小區是否人車分流，對于他們對便捷不求人，自己步行可達的基礎服務，遠遠比人車分流敏感。④購房預算中，留好裝修改造費用回到初的話題，如果是活力老人，他們希望過自己獨立生活，基本上就是回到了情侶空間這需求層次?？梢愿鶕约旱呢斄?，追求更大的面積，但是富余的面積，不應該拿來做房間。應該設計為老夫妻之間維系感情所用的社交功能。比如一個客廳將演變成夫妻的社交場所，茶幾應該是書桌。在這里其中一個老人重新撿起年輕時代的愛好，另外一個老人可以幫著拍抖音。再比如，老人實際對家庭多代聚餐有心理慰藉需求，因此一個放得下圓桌的餐廳，遠遠比多一個房間重要。再比如，我們臆想老人喜歡朝南，的確沒錯，但是其實老人更加需要年輕人二倍的亮度（燈光要足），這樣才能滿足他們的日常閱讀和生活。在裝修的投入上，不要聽老人的，中國大部分老人沒有經歷過“舒服”生活。他們的身體，需要地暖，需要新風，但是如果讓他們做預算，他們只要一個電扇就行。⑤好設計勝過老戶型不要挑戶型結構，要關注戶型是否具有改造條件。老人對生活，有的時候自己都提不出明確的要求。需要下一代主動為他們設計。老人其實對于樓層不敏感，但是對于老房子的隔音敏感，因此要么裝修再投入，要么買二手房時重點排摸。老人對樓層不敏感，但是對電梯敏感?？偨Y一下，房子面積的大小與預算有關，和老人的生活無關，他們只需要1個可以隨時分床的房間就行。老人對飄窗無感，但是他們對衛生間空間有需求，如果能滿足1500MM一個輪椅回轉空間的衛生間更佳，就算現在沒感覺，未來非常有必要。老人回到了情侶關系場，情侶之間喜歡社交，他們也希望在房子里能產生，其他房間功能都按照這個去裝修就行。要完成對活力老人需求敏感點的梳理，那是一門很大的課題。在這里沒法展開，只是希望喚醒部分想給父母買房的朋友。按照上述的思路，什么吳中太湖新城，什么胥口度假區，什么東西山太湖邊，什么陽澄湖度假區，都是坑爹媽的大坑，誰買誰后悔。