養老商業地產項目在中國有前途嗎？

我說大家，為啥都只從地產行業的角度看養老地產呢？的確現階段養老地產對于地產開發商來說確實不是賺錢的選擇，但從投行眼里，中國的養老地產恰恰是一個巨大的投資機會好嗎？特別是其項目的長期性和險資的長期性簡直就是絕配好嗎？一、先說投資前景：老年消費市場容量大、增長快      全國老齡會提供的數據顯示，預計到到2020年，我國老年人的退休金總額將達到28,145億元；到2030年，將增加到73,219億元。這些資金，大部分將進入市場消費，對高、中、低端的養老院的需求都十分龐大。     根據《中國老年學學會養老與護理專業委員對北京養老市場需求》調查顯示，大約有36.1%的老年人愿意一次性支付15-40萬費用，這部分老年人定位為中端需求能力老人。

愿意一次性支付40萬元以上費用的占0.5%,這部分老年人定位為具備需求能力。按此推算，全國約有80萬老人達到消費能力。     在歐美發達國家，月付1,000-2,000歐元的特色養老服務很有市場，在臺灣，中檔養老機構月度管理費在4,000-6,000元人民幣。     在中國，基本的居住、飲食、醫療等要求得到滿足的條件下，能承受1,500-2,000元費用的中端老人，占9.2%，能每月承受2,000元以上費用的消費老人，占1.9%。按此推算，全國達到消費能力的老人總數約為300-350萬。隨著老年住宅市場的日益成熟完善，養老地產將會呈現如下發展趨勢：休閑化：為了滿足老年住宅對環境的高要求，未來部分老年住宅的選址將會遠離城市，選擇在郊外風景宜人、環境優美的地方，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪。建筑多樣化：隨著老年住宅產品的日趨成熟，產品推陳出新，建筑呈現多樣化。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通將是未來產品的競爭焦點。功能豐富化：未來的老年住宅將不再是單一的養老功能，而是融養老和家庭悠閑于一體，老年住宅社區內蘊藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環境，而且為親友提供節假日悠閑度假，更是藉此創造了“合家歡”的親情時光?？萍蓟阂钥萍紴橐劳械睦夏耆藢Ｓ迷O計是未來老年住宅產品發展中活躍的一環。日新月異的科學發展，為老年人專用設計提供了基礎和注入潛力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細致的照顧；智能化的應用，將為老年人帶來更方便、安全的保障；網絡技術是應用，將使遠程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。社會服務的專業化：作為老年住宅產品的重要組成部分，老年住宅的社區服務不斷細化、豐富的過程中向專業化發展。社區服務的專業化包括：社區服務設置的細化與個性化，從業人員專業素質的專業化，服務質量控制管理的規范化等。國內外養老項目運作和管理模式對比日本養老地產從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態的親子家庭住房空間關系大致可分為：同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調設備。同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。           隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： 國家建設地方管理的老年人住宅：屬于福利型養老機構，由民間開發商建設，政府出資征用的專供老年人使用的住宅，租給老年人居住并給予房租補貼。押金式老年人住宅：由開發商出資建設，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權，并每月交納管理費等。美國養老住宅美國人意識到老年人口的增多意味著適應這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了24%。輔助生活機構是老年住房市場里近期發展快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。盡管這個行業的70%是以媽媽—爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養老院，排行在前的卻是一些的房地產商。據統計，排在前30名的輔助生活機構供應商擁有全國約24%的床位數。1999年時排在前5位的每個輔助生活機構，在全國各州的床位數均超過了10,000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11,603張床位分布在全國29個州150家Marriott品牌的養老院里。美國養老住宅產品主要分以下幾種形式：（1)     獨立式老年人住宅：多數是帶廚衛的一室戶，平面緊湊，采用標準構件，造價經濟，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區中心附近，結合社區服務設施、社交場所、醫療中心及交通設施。 （2)     式老年人住宅： 有專門的服務人員提供老年人所需服務，一般不包括醫療和護理。住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛和報警系統。 （3)     護理型老年人住宅： 提供全面的護理和醫療服務，建筑按無障礙設計。臥室衛生獨立，起居室和廚房共用。又可分為養老院和護理院兩類。二、再梳理一下概念。首先說養老地產之前，我們要了解三種基本養老模式：1、居家養老（便宜，適合老人身體較健康，護理需求較少的情況）2、社區養老（適中）3、機構養老（貴，適合老人身體較虛弱，護理需求較多的情況）其中居家養老中涉及三種養老地產形式：（1）適老化普通住宅。其中還分為老少戶和老人專用住宅。這一類養老地產，并未和普通住宅并無太大區別，更像是老年人的生活群落的概念。雖然現在的住宅市場，還很少用這一概念去進行銷售，但未來完全進入老齡化社會后，適老化物業的概念將會形成一種重要的住宅需求。未來很有可能在一些環境優美，社區醫療，商業較成熟的項目會大打養老概念。（2）老年社區住宅，終端路線，和適老化普通住宅區別在于它會包含一些適合老年人的公共服務設施，并提供老年人的餐飲，照料等服務。（3）老年公寓，同老年社區住宅，只是物業形態有變化，更多見于市中心或低端項目。社區養老涉及兩種養老地產形式：（1）老年人活動中心（2）日托式托老所以上兩種主要提供適合老人的綜合服務，包括醫療，娛樂，餐飲，零售，清潔，照料等。機構養老就比較多了：（1）公辦福利院：福利機構，收費較低（2）私立福利院（3）老年康復院（4）老年護理園（5）臨終關懷設施（2）到（4）則有公私合辦，私營等形式，照料對象也比較寬泛，從健康老人，護理老人均包括。對于居家養老目前來說，這是中國傳統的養老模式，老人居住的主要是自有物業或子女的物業，由自身的養老金和子女來贍養，這種模式的社會成本較低，也比較經濟，但未來人口結構的改變，家庭養老人力成本將會劇增，這一模式很難廣泛延續。而機構養老到社區養老開始，養老地產就開始有所作為了。首先拿機構養老來說，專門的養老機構將老人集中起來，進行的照顧，可以有效減少贍養人的壓力，同時部分困難老人的照顧問題也可以用較低的成本解決。當然目前機構養老發展并不成熟，主要是養老機構的質量，服務水平參次不齊。那么商機也就在這里，我們為什么不做一些質量和服務水平好的？案例：北京匯晨老年公寓。重慶山語印象老年公寓，社區養老模式是一種兼顧家庭和社會的養老模式，可以在城市各個設養老護理服務中心，或建立具備養老護理服務功能的社區。老人在家里也能享受專業的營養，護理，醫療，專業咨詢。這一模式也更適合中國老年的生理和心理需求，也節約了單獨建立養老機構的精力和成本。但這種模式對于老年人來說花費較高，走得中路線，案例：武漢合眾優年養老社區，北京太陽城拉年社區，杭州綠城蘭亭。萬科，良墸文化村隨園嘉樹，保利西塘越。三、后說產品：目前普遍的看法是養老地產此時好的投資方向是居家-社區混合養老模式。目前國內絕大部分的產品也都是社區養老的范疇，當然從專業角度，居家-社區混合養老產品還有向下的細分。（1）協助性養老產品：規模小，屬于商住用地項目，一線城市，中心非CBD地段，針對老人的專業配套設施，有一定的自身特色，租賃模式，國內外知名養老運營商操作。目前是中老人。（2）多代社區產品：規模較大，住宅用地片偏多，一線城市，次中心成熟地段，配套設施完善，可租可售，目標是中等銷售老人。（3）郊區大型養老社區：規模大，劃撥或集體用地項目，一線城市，自然環境較好的郊區，設施完善，綠化，景觀出眾。會員制（如保險公司VIP客戶），或租賃，目標老人，（4）復合型養生度假社區產品：規模大，商住均可，低密度項目，風景區，旅游城市。景點附近，山區，海邊。配套友休閑體育和娛樂設施，有些也打分時度假偶的概念，銷售會籍，產權或度假屋出租等形式。目標更廣范圍的人群。（5）CCRC社區產品：規模大，商服用地項目，自然生態較好，氣候較好的城市，自然環境優越的區域，提供生活，娛樂和專業醫療等綜合服務，準入制加服務費，提供僅提供租賃和服務，不銷售，目標進行退休養老療養的官員或企業高管-醫貝爾養老商業地產項目在中國有前途嗎？